Zadaniem nadzoru budowlanego jest między innymi kontrolowanie przestrzegania prawa budowlanego. Nadzór budowlany jest konieczny na różnych etapach realizacji budowy. Podpowiemy Ci, jakie zadania ma Powiatowy inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). Czym różni się od niego Wojewódzki Inspektor? Z jakimi sprawami możesz się do nich zgłosić? Czy możesz informować o bezprawnych działaniach na budowie u sąsiada? Czy możesz to zrobić anonimowo? 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Nadzór budowlany – kto go sprawuje?
  • Jakie są zadania nadzoru budowlanego?
  • Co może zrobić powiatowy inspektor nadzoru budowlanego?
  • Jakie zadania ma Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego?
  • Nadzory budowlane a niezgodność wykonywanych robót z projektem
  • Gdzie zgłosić nielegalne działania sąsiada? Jak to zrobić?

Zacznij od podstawowego rozróżnienia

Organy, które wydają zgodę na budowę i organy nadzoru budowlanego to coś zupełnie innego. Nadzór budowlany zajmuje się tymi kwestiami, które wyniknęły podczas wykonywania robót budowlanych i po ich zakończeniu.

Kto pełni rolę nadzoru budowlanego w Warszawie?

Zadania dotyczące nadzoru budowlanego realizują:

  • powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB);
  • wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB);
  • Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB).

Tak naprawdę wszystko zaczyna się od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. To właśnie do niego powinieneś się udać w momencie, gdy chcesz zgłosić rozpoczęcie robót budowlanych (przy planowanej budowie domu lub planowaniu robót budowlanych) lub zgłosić zakończenie budowy domu w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jednak jest to również odpowiednia osoba, gdy chcesz zgłosić, że sąsiad wykonuje nielegalne działania budowlane. Potocznie nazywa się je samowolą budowlaną. W Warszawie jest to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta stołecznego Warszawy.

W jej zakres wchodzą wszystkie inwestycje, które nie posiadają pozwolenia na budowę, oraz niezgodne z decyzją pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem. Nadzór budowlany zajmuje się również osobami, które wykonują w budynku roboty zagrażające bezpieczeństwu.

Jakie są zadania Organów nadzoru budowlanego?

Organy nadzoru budowlanego zajmują się przede wszystkim kontrolą przestrzegania i wykonywania przepisów Prawa budowlanego. Kontrolują one również działania organów administracji architektoniczno-budowlanej. Kolejnym ich zadaniem jest badanie powodów występowania katastrof budowlanych. Organy nadzoru budowlanego współpracują z organami kontroli państwowej.

Jakie są obowiązki Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego?

Jeżeli budujesz dom jednorodzinny, to z pewnością spotkasz się wyłącznie z Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (PINB). Jego kompetencje mają bardzo szeroki zakres. Wszystkie zostały wymienione w art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zajmuje się wszystkimi sprawami dotyczącymi nadzoru budowlanego, które nie należą do pozostałych organów. Do jego obowiązków możemy zaliczyć między innymi administrację w obrębie budownictwa na szczeblu powiatowym.

Czym różni się od niego Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego?

To wyższy organ w odniesieniu do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Co ciekawe, jego kompetencje również zostały wymienione w art. 83 ust. 1 Prawo budowlanego. Jednak najważniejsza różnica polega na tym, że zajmuje się on obiektami budowlanymi o wyższej randze. Mamy tutaj na myśli między innymi obiekty znajdujące się na terenie morskich wód wewnętrznych lub lotnisk cywilnych razem z przyłączonymi do nich obiektami i urządzeniami.

Nadzór budowlany a niezgodność wykonywanych robót z projektem budowlanym

Jeżeli roboty budowlane zostały wykonane niezgodnie z projektem, to w najgorszym przypadku inwestor może nie otrzymać pozwolenia na użytkowanie budynku, który jest wydawany przez PINB. Kto wtedy jest winny?. Projektant? A może kierownik budowy? Zgodnie z prawem cywilnym odpowiedzialność ponosi ten, kto wyrządził szkodę. Na kierowniku budowy ciąży obowiązek kierowania budową w sposób zgodny z przepisami prawa i pozwoleniem na budowę, a na to składa się także projekt budowlany. Kierownik budowy oraz Inspektor nadzoru inwestorskiego musi w takiej sytuacji wykonać określone roboty, które umożliwią uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.

Przeglądy techniczne budynków, przeglądy okresowe budynków

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości to do Twoich obowiązków należy również zapewnienie dokonywania przeglądów stanu technicznego posiadanych nieruchomości. Przeglądy budynków dokonuje się raz na rok lub co pół roku (dla budynków wielkopowierzchniowych), a w większym zakresie wykonuje się przegląd 5-letni budynku. Przeglądy techniczne budynków wykonuje Kierownik budowy, Inspektor nadzoru inwestorskiego czyli osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego natomiast ma prawo żądać od właściciela nieruchomości okazania aktualnego protokołu z przeglądu okresowego budynku. Do PINB składa się również zawiadomienie o przeprowadzeniu przeglądu budynku wielkopowierzchniowego, niezwłocznie po jego wykonaniu.

Legalizacja samowoli budowlanej w PINB

Jeżeli właściciel nieruchomości planuje zalegalizować samowolę budowlaną to kieruje swoje kroki do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB). Od 19 września 2020 r została wprowadzona nowelizacja prawa budowlanego, która pozwala dokonać legalizacji samowoli budowlanej w trybie uproszczonym dla budynków ponad 20 letnich. Legalizacje samowoli budowlanych w Warszawie przeprowadza Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy. Aby zalegalizować budynek w trybie legalizacji samowoli budowlanej w trybie uproszczonym należy do PINB złożyć ekspertyzę budowlaną dot. stanu technicznego budynku, inwentaryzacje architektoniczno-budowlaną, mapę geodezyjną powykonawczą oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych. Ponadto należy udokumentować, że budynek ma ponad 20 lat w (chwili składania wniosku). Legalizacje samowoli budowlanych w Warszawie to proces trwający ok 6-9 miesięcy. Dlatego warto zalegalizować budynek dużo wcześniej niż planuje się jego sprzedaż, rozbudowę, nadbudowę czy przebudowę albo zmianę sposobu użytkowania.

Gdzie możesz zgłosić nielegalne działania sąsiada? Jak najlepiej to zrobić?

Większość osób, którym wydaje się, że sąsiad nielegalnie sobie coś buduje, składa donos do organów nadzoru budowlanego. Jednak nie zawsze jest to właściwa droga. W razie czego, przeczytaj, co powinieneś zrobić w takiej sytuacji.

Jeżeli masz podejrzenia, że coś się nie zgadza w dokumentach, na przykład sąsiad nie ma pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, to zgłoś to organowi administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenia na budowę. Jest to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Jeżeli ten organ uzna, że to nie wchodzi w skład jego kompetencji, to automatycznie przekaże sprawę do organu wyższego stopnia. W tym przypadku jest nim wojewoda.

Natomiast, gdy masz poważne wątpliwości, co do sposobu prowadzenia robót budowlanych przez sąsiada, to skieruj swoje kroki do powiatowego organu nadzoru budowlanego. Zajmuje się on również takimi sprawami, jak sprawdzanie zgodności wykonywanych robót z projektem budowlanym, z pozwoleniem lub zgłoszeniem.

Plusy i minusy anonimowego zgłoszenia

Pewnie nawet, jeżeli podejrzewasz, że działania sąsiada nie są do końca zgodne z prawem, to boisz się wysłać takie zawiadomienie do organu nadzoru budowlanego pod własnym nazwiskiem. To nie jest mimo wszystko dobra decyzja. Jeżeli urząd nie może określić, kto jest adresatem, to zazwyczaj pozostawia takie pismo bez rozpoznania, w ogóle się nim nie zajmuje. Jednak organy nadzoru budowlanego są pod tym względem pewnego rodzaju wyjątkiem. Zdarza im się kontrolować nawet takie obiekty, które zostały zgłoszone anonimowo. Dlatego nawet, gdy nie zdradzisz swojej tożsamości, to i tak możesz liczyć na jakąś reakcję z ich strony.

Jednak zgłoszenie samowoli budowlanej do organu nadzoru budowlanego posiada pewną istotną wadę. Polega ona na tym, że skoro się nie podpisałeś na piśmie, to nie będziesz miał dostępu do akt sprawy. Pozostaje Ci wtedy złożenie wniosku o dostęp do informacji publicznej. Nie otrzymasz wtedy wglądu do wszystkich akt sprawy. Jednak będziesz mógł zobaczyć decyzje wydane przez inspektora nadzoru budowlanego i postanowienia dotyczące robót budowlanych wykonywanych przez Twojego sąsiada. Na sam koniec warto tutaj jeszcze wspomnieć o tym, że Twój sąsiad nie otrzyma zawiadomienia o tym, że masz dostęp do decyzji wydawanych przez organy nadzoru budowlanego w jego sprawie. Dlatego możesz czuć się bezpiecznie.

Nadzór budowlany Warszawa – kilka słów podsumowania

Organy nadzoru budowlanego zajmują się kontrolowaniem przepisów Prawa budowlanego. Różnią się między sobą kompetencjami. Możesz do nich zgłosić podejrzenie samowoli budowlanej lub poinformować o zakończeniu inwestycji, na przykład wybudowania domu jednorodzinnego. Szczegółowo wszystkie kompetencje organów nadzoru budowlanego zostały opisane w Prawie budowlanym.