Zakup mieszkania to bez wątpienia jedna z najważniejszych decyzji, jakie podejmiesz w swoim życiu. Zanim wybierzesz konkretne lokum, to powinieneś je dobrze poznać.
Z tego artykułu dowiesz się, jakie kwestie techniczne, musisz sprawdzić, aby mieć pewność, co do wybranej nieruchomości. Zaczynamy!
Sprawdzenie pozwolenia na użytkowanie – czy jest obowiązkowe?
Budowa domu jednorodzinnego musi być zakończona formalnie w zgodzie z polskim Prawem Budowlanym. W tym celu właściciel musi złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie lub zgłosić zakończenie budowy budynku do PINB.
Wniosek o pozwolenie na użytkowanie powinien zostać złożony do nadzoru budowlanego, dopiero w momencie, gdy wszystkie roboty budowlane zostaną już zakończone i wykona się powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.
Jak jako przyszły właściciel domu, możesz sprawdzić, czy upatrzony przez Ciebie budynek ma pozwolenie na użytkowanie lub dokonano zgłoszenia zakończenia budowy?
W tym celu powinieneś udać się do właściwego miejscowo Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. W tym urzędzie masz prawo do złożenia wniosku o wydanie duplikatu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zaświadczenia o zakończeniu budowy.
Gdy nie masz tytułu prawnego do nieruchomości, ale chcesz ją kupić, to powinieneś poprosić jej właściciela, aby złożył tego rodzaju pismo do nadzoru budowlanego (PINB) Czasami jest tak, że informacja, która potwierdza otrzymanie pozwolenia na użytkowanie znajduje się w akcie notarialnym.
Powinieneś tutaj zwrócić uwagę na jeszcze jedną niezwykle istotną kwestię. Gdy budynek ma już kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, to często trzeba ustalić, czy nie powstał w wyniku samowoli budowlanej.
Szczerze mówiąc, wcale nie jest to proste, w szczególności, gdy właściciel, ani urząd, nie ma odpowiednich dokumentów i informacji o budynku. Wtedy konieczne jest dokładne prześledzenie zapisów znajdujących się w księdze wieczystej. Kolejnym krokiem jest próba ustalenia, na jakiej podstawie nadano numer porządkowy nieruchomości. Do tego były niezbędne określone dokumenty.
Podsumowując – bardzo ważne jest aby dokonać oceny czy budynek posiada dokument potwierdzający jego formalne przyjęcie do użytkowania czy nie. Jeśli nie posiada takiego dokumentu, to jego przyszły właściciel będzie miał problem formalnego zakończenia budowy po swojej stronie. Czasami może się okazać, że nie da się uzyskać przekazania do użytkowania budynku gdy jest wybudowany niezgodnie z projektem lub jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Fot. Pixabay
Jak wygląda przegląd techniczny budynku przed zakupem?
Każdy obiekt budowlany powinien być utrzymany w odpowiednim stanie. Nie chodzi tutaj wyłącznie o sprawy estetyczne, ale o bezpieczeństwo. Kto ma obowiązek troszczyć się o właściwy stan nieruchomości?
Co dokładnie obejmuje przegląd techniczny budynku przed zakupem i po co się go przeprowadza? Jaki jest koszt przeglądu budynku?
Żeby nieruchomość była utrzymana w dobrym stanie, to należy ją poddawać cyklicznym i doraźnym ocenom stanu technicznego. W polskim Prawie budowlanym jasno jest określone, kto jest odpowiednią osobą do wykonywania różnego rodzaju przeglądów technicznych.
Przegląd budynku przed zakupem wykonuje się nie tylko dla bezpieczeństwa, ale również po to, żeby zmniejszyć ryzyko występowania wszelkich usterek lub awarii. W trakcie użytkowania każdego obiektu budowlanego obowiązek pilnowania, aby przeglądy były robione regularnie ma właściciel lub zarządca nieruchomości. Chodzi tutaj o nie dopuszczanie do pogorszenia się stanu technicznego budynku.
Warto jeszcze dodać, że przeglądy budynku przed zakupem nieruchomości pozwolą Ci nie tylko dokładnie poznać jej stan techniczny, ale też dadzą Ci pole do negocjacji ceny. Szczególnie wtedy, gdy kondycja budynku nie będzie zgodna z tym, co było napisane w ogłoszeniu. Sprawdzenie nieruchomości przed zakupem umożliwi Ci również dokładniejsze oszacowanie kosztów potencjalnego remontu. Najważniejsze aby sprawdzić w trakcie przeglądu konstrukcje budynku, czy nie ma spękań ścian, stropów lub konstrukcji dachu. Następnie należy sprawdzić czy nie dochodzi w budynku do zawilgoceń spowodowanych wadami ukrytymi izolacji przeciwwodnej budynku. W kolejnym etapie sprawdza się pozostałe elementy budynku.
W jaki sposób, jako przyszły właściciel budynku możesz sprawdzić, czy przeglądy były wykonywane regularnie i zgodnie z prawem? Musisz wiedzieć o tym, że każdy przegląd nieruchomości jest zapisywany w Książce obiektu budowlanego. Możesz poprosić o wgląd do niej przed zakupem nieruchomości. Jeśli dla danego budynku nie ma obowiązku prowadzić Książkę obiektu budowlanego to wystarczy sprawdzić archiwalne Protokoły przeglądu budynku. W przypadku domu jednorodzinnego przeglądy kominiarskie i gazowe powinny być wykonywane raz do roku, natomiast konstrukcyjno-budowlane, sanitarne i elektryczne raz na 5 lat.
Sprawdzenie instalacji elektrycznej przed zakupem – pomiary elektryczne?
Aby zapoznać się ze stanem faktycznym instalacji elektrycznej przed zakupem nieruchomości warto wykonać pomiary instalacji elektrycznej. Można również właściciela nieruchomości poprosić o archiwalne protokoły z pomiarów elektrycznych, jednak najlepszy obraz instalacji elektrycznych da nam przegląd aktualny tzn pomiary elektryczne przed zakupem. Brak wykonania pomiarów elektrycznych może się wiązać ze śmiertelnym zagrożeniem dla domowników. W ten sposób narażają się na porażenie prądem elektrycznym. Drugim niebezpieczeństwem dla właściciela jest kara pieniężna. Mogą ją nałożyć takie organy kontroli jak Państwowa Inspekcja Pracy, czy Straż Pożarna.
Właściciel domu bez pomiarów elektrycznych nie ma również żadnych szans na otrzymanie odszkodowania od firmy ubezpieczeniowej. Z każdego takiego pomiaru jest sporządzany protokół. Możesz o niego poprosić właściciela przy kupowaniu nieruchomości.
Fot. Pixabay
Sprawdzenie wentylacji oraz kominów przed zakupem – przegląd kominiarski.
Przegląd wentylacji musi być przeprowadzony przez osoby, które posiadają do tego odpowiednie kompetencje. Wykaz osób uprawnionych do przeglądu kominiarskiego jest zawarty w Prawie budowlanym. Poza mistrzem kominiarskim mogą go wykonywać osoby z uprawnieniami budowlanymi oraz sanitarnymi.
Jeżeli komin nie jest regularnie czyszczony, to wentylacja w domu, może nie pracować prawidłowo. Właściciel ma obowiązek systematycznie sprawdzać wszystkie przewody kominowe w budynku, czyli spalinowe, dymowe i wentylacyjne. Z każdej tego rodzaju kontroli sporządzany jest dokument.
Przegląd instalacji sanitarnych przed zakupem budynku.
Instalacje sanitarne sprawiają, że cały budynek jest bezpieczny i funkcjonalny. Jednak, aby sprawnie działały, to konieczne jest przegląd instalacji sanitarnych przed zakupem. Do jego wykonania wykorzystuje się monitoring z użyciem kamery inspekcyjnej oraz termowizyjnej. Urządzenia grzewcze jak kotły, piece powinny być przeglądane przez uprawnioną osobę przynajmniej raz w roku. Po wykonaniu przeglądu powinien powstać protokół. Czy te urządzenia były regularnie przeglądane można zweryfikować po tym czy właściciel posiada protokoły z przeglądu.
Świadectwo energetyczne – czy budynek posiada taki dokument?
Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują nowe przepisy w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej. Jeżeli właściciel nie ma takiego dokumentu przy sprzedaży nieruchomości, to naraża się na wysoką karę. Maksymalna grzywna za brak świadectwa energetycznego wynosi 5000 złotych. Natomiast jego wyrobienie to jedynie kilkaset złotych.
Właściciel ma obowiązek przekazania Ci tego dokumentu przy podpisywaniu aktu notarialnego. Świadectwo energetyczne określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku. Dzięki niemu, możesz określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.
Jeżeli chcesz sprawdzić stan techniczny budynku przed jego zakupem, to skontaktuj się z firmą Inwestycje Budowlane Mariusz Piłczyński.